مفهوم الشفعة في القانون وأهم 5 من شروط الشفعة ، في حياتنا اليومية، قد نواجه أحداثًا قد تحتاج إلى تدخل شخص ثالث لتسهيل الأمور وإنهائها بسلاسة وسرعة. وهنا يأتي دور مفهوم الشفعة في القانون الذي يحكم العديد من الأمور والتعاملات بين الأفراد. من خلال هذا المقال، سنتحدث عن مفهوم الشفعة في القانون وأهم شروطها لتحقيق أهمية هذا المفهوم في حياتنا.
مفهوم الشفعة في القانون
يتعلق مفهوم الشفعة في القانون بحق يتيح للشريك المملوك حصة مع واحد من الشركاء استحقاق الانتزاع للحصة التي انتقلت إليه بذلك الشريك. يعتبر هذا الحق من الحقوق المشروعة في الشريعة الإسلامية، وينبغي للمالك الاستحقاق الحق الفعال للشفعة وإيجاد من يشفع له ويساعده في استخلاص حقه وضمانه. يجب على المشتري أو المصحّح اتخاذ الضمانات اللازمة لتقييد هذا الحق، وذلك يتطلب الشروط التي تسيطر على حقوق الغير. لكي يكون الحق في الشفعة مشروعًا في القانون، يجب أن يتوافق الحدث مع بعض الشروط القانونية التي تعتمد على تطبيق القوانين والشرع المطبق في مكان الحدث، والتي من بينها الإخطار المسبق في حالة التعاقد بين الأطراف واستحقاق المالك لحصة للشفعة.
أركان الشفعة
أركان الشفعة تُعدّ مفتاحها الأساس، والتي يجب توافرها حتى يكون لصاحب الحق الحصول على حصته بالثروة التي تم بيعها أو تحويل ملكيّتها. ومن أهم شروط الشفعة: أن يكون البائع قد باع قبل الشريك، وأن لا يتم التعاقد على فرضية البيع في المستقبل، وأن يكون المبيع مُعرّفًا برخصة مناسبة. كما يتوجب أن تلتزم الشفعة بما هو متفق عليه بين الأطراف، وأن تكون النية صادقة بينهم بالإضافة إلى توفير حضورين في الشفعة. وعند التفويض، يجب أن يقرّه المخول، كما يتعيّن على شفيع الاتفاق على نسبة حصته في المبيع. ويجب على الشفيع العناية بأية مطالب وحقوق يحول ضد المبيع.
حالات استخدام الشفعة
يستخدم حق الشفعة في العديد من الحالات في الحياة اليومية، منها: بيع عقار مشترك، وبيع قطعة أرض ملكية مشتركة، وبيع قطعة أرض تحمل بإسم مسجلين خمسة أفراد أو أكثر، وبيع عقد إيجار خاص بالملك العقاري. كما يمكن استخدام الشفعة في حالة وفاة أحد المنتسبين للشركة ليفصل المشارك في مواضعته كشريك في هذه الشركة واستحقاقه في استرداد نصف الأجرة. يجب أن يتم الإلمام بحقوق الشفعة وأهم شروطها الواجب توافرها في البائع والشاري لتلافي أية مشاكل قانونية في المستقبل.
شروط الشفعة في المادة989 من القانون المدني
تنص المادة 989 من القانون المدني المصري على شروط الشفعة في حالة بيع العقار، حيث يكون لصاحب حق الشفعة الأولوية في الشراء قبل أي شخص آخر. وتتمثل هذه الشروط في عدة حالات،
- أولاً بيع حق الانتفاع أو كل حق الانتفاع الملابس للمالك الرقبة،
- أو شيء من العقار الشائع للشريك في الشيوع،
- وأيضًا بيع الرقبة الحُكْرِية للمالك الرقبة،
- وحق الحُكْرِ للمستحكر،
- وأخيرًا للجار المالك في حالة ملاصقة الأرض المبيعة لأرض الجار مع تساوي القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة. ويُلزم المشتري بإعلام صاحب الحق في حال رغبته في بيع الملكية.
متطلبات الشفعة في بيع العقارات
تشكل الشفعة في بيع العقارات شرطًا ضروريًا لحماية المصالح القانونية لكل الأطراف المعنية. وقد تتضمن متطلبات الشفعة في بيع العقارات توفير شاهدان محللين، وإشعار جميع الأطراف بموعد الشفعة قبلها، وتحديد المبلغ المستحق دفعه بالإضافة إلى شروط الصفقة المتفق عليها. وإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون المشتري والمالك أو المشارك موافقين على شرط الشفعة، وأن يكون الشفيع صاحب خبرة وبالغ في السن. ويجب تسجيل الشفعة في السجل العقاري. يُرجى الانتباه إلى أن متطلبات الشفعة قد تختلف من قانون لآخر، ولذلك فمن الأفضل الاطلاع على التشريعات المعمول بها قبل إجراء عملية بيع.
الشفعة لمالك الرقبة وصاحب حق الانتفاع
يتيح القانون لمالك الرقبة أو صاحب حق الانتفاع الاستفادة من حق الشفعة في بعض الحالات. يحق لمالك الرقبة استخدام حق الشفعة إذا تم بيع كل حق الانتفاع الملابس له أو بعضه. وإذا تم بيع شيء من العقار المشترك إلى أجنبي فإن الشريك المشترك لديه حق الشفعة. وصاحب حق الانتفاع لديه الحق في استخدام حق الشفعة إذا بيعت كل الرقبة المتداخلة لهذا الحق أو بعضها. إذا تم بيع حق الحكر من قبل مالك الرقبة فإنه يحق له الحصول على حق الشفعة، ويحصل المستحكر على نفس الحق إذا تم بيع الرقبة. يرجع الهدف من حق الشفعة إلى الحفاظ على سلامة العلاقات بين الأفراد في المجتمع وعدم التسبب في الأذى للشريك الجديد أو للجار الجديد.
الشفعة للشريك في الشيوع
حق الشفعة يعتبر من أهم حقوق الشريك الذي يضمن عدم تعرضه للأذى والضرر في حالة بيع العقار المشترك بين الشريكين، وذلك يشترط في حالة الشيوع بينهما. ففي الشيوع يتمتع الشركاء بحق الملكية المشتركة والتصرف في العقار بطريقة مشتركة، ولكن في تلك الحالة يحق لأي من الشركاء الحصول على حق الشفعة وإلغاء العقد في حالة عدم رغبته في الشريك الجديد الذي يريد الشراء. ويشترط حصول الشريك على حق الشفعة أن يكون قد تمت المعاملة دون علمه وموافقته، كما يجب أن يعلم الشريك الجديد بوجود الشراكة وحقوق الشركاء المختلفة.
الشفعة للجار المالك
تعتبر الشفعة حقًا مكفولًا في القانون للجار المالك، وذلك حيث أنَّ الجار المالك له الحق في الشفعة في حال كان الشريك الجديد له يمارس سلوكًا غير أخلاقي أو ممارسات غير مضبوطة في تعاملاته. وتتأكد شروط حق الشفعة للجار المالك بأن يكون المالك قد بيع جزءًا من الممتلكات ولم يُقسم الباقي. وليس للجار في هذه الحالة سوى السبيل الوحيد الذي يُمكنه أن يطلب فيه الحصول على حق الشفعة وبذلك يثبت حقه في استحقاق الانتزاع؛ لحماية مصالحه وصون حقوقه. ويعتبر ذلك من أهم شروط الشفعة التي تساعد الجار المالك على حفظ حقه في الحالات المعينة.
الشفعة في تحصيل الديون
تعتبر الشفعة في تحصيل الديون من الحقوق التي تجوز في القانون الإسلامي. حيث يتمكن المدين من طلب شفعة شخص ثالث من أجل تسديد دينه للدائن. ويشترط في الشفعة أن تكون بموافقة المدين وأن تكون الديون محصورة بمبلغ معين وقابلة للتثبت. وتعتبر الشفعة مرهونة بفسخ العقد إذا لم يتم السداد في الوقت المتفق عليه. وتأتي الشفعة بهدف التيسير على المدين وتخفيف الضغوط عنه من جهة، ومن جهة أخرى تساعد على تحصيل الديون بشكل أسرع للدائن. وتعد الشفعة من الحقوق المتبعة في القانون والتي تساهم في تحسين العلاقات بين الأفراد في المجتمع.
رخصة الشفعة في بيع العقارات المشبوهة.
رخصة الشفعة هي رخصة قانونية تسمح ببيع العقارات المشبوهة في بعض الحالات المحددة والشروط المنصوص عليها في القانون المصري. ويتم منح هذه الرخصة لمالك الرقبة في حالة البيع بكامل حق الانتفاع الملابس له أو بعضه، والمستحكر في حالة بيع الرقبة، والشريك في الشيوع في حالة بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي، وصاحب حق الانتفاع في حالة بيع كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها، ولمالك الرقبة في الحكر في حالة بيع حق الحكر. كما يسمح القانون بالشفعة للجار المالك في بعض الأحوال المحددة.
اترك تعليقاً